L’établissement bancaire qui accorde un prêt immobilier demande toujours des garanties financières pour se protéger en cas défaillance de l’emprunteur. Cela peut prendre la forme d’une garantie hypothécaire. Fonctionnement, coût, risques… ce qu’il faut savoir avant d’opter pour ce type de cautionnement. 

Le fonctionnement d’une garantie hypothécaire

Une garantie hypothécaire permet de mettre en garantie un ou plusieurs logements constituant le patrimoine de l'emprunteur, afin d’obtenir un crédit immobilier. Le logement est alors hypothéqué. La garantie hypothécaire permet à la banque prêteuse de se protéger en cas de défaillance financière de l'emprunteur. Elle peut être effectuée sur le bien immobilier concerné par le crédit accordé ou sur un autre logement possédé par l’emprunteur. Si ce dernier ne peut plus faire face à ses remboursements, la banque peut saisir et vendre le bien hypothéqué pour récupérer le capital prêté. La saisie ne pourra cependant pas excéder la valeur du logement en question et ne pourra pas affecter les revenus ou les autres biens de l’emprunteur. La garantie hypothécaire est rédigée sous forme d'acte authentique devant un notaire. Lors de la signature de l’acte notarié, l’emprunteur doit payer des frais d'hypothèque, qui représentent environ 1,5 à 2 % du prêt.

Lever une hypothèque, c’est possible ?

Pour pouvoir annuler l'hypothèque sur son bien, l’emprunteur doit respecter l'échéance pour rembourser son crédit. En théorie, une hypothèque prend fin automatiquement 1 an après la dernière échéance de remboursement du prêt qu'elle garantit. Mais si le propriétaire vend son logement avant la fin de remboursement de son crédit ou s'il parvient à rembourser sa dette de manière anticipée, il pourra demander à la banque de procéder à la mainlevée sur l'hypothèque. Il devra tout de même régler les frais de mainlevée, qui varient selon la valeur du prêt initial : ils représentent généralement entre 0,7 % et 0,8 % de sa valeur. Ils comprennent les honoraires du notaire et la TVA, la contribution de sécurité immobilière, les droits d'enregistrement et les frais administratifs. Les frais de mainlevée ne seront pas à payer par l’emprunteur immobilier si elle intervient plus d'un an après la fin du prêt. 

Quels sont les risques de l’hypothèque ?

L'hypothèque est une garantie plutôt avantageuse pour l’emprunteur, puisqu’elle lui permet d’obtenir un crédit immobilier sans devoir suivre des démarches trop longues et compliquées. Mais la garantie hypothécaire n’est pas sans risque, puisque l’emprunteur peut être dépossédé du bien immobilier hypothéqué s’il n'honore pas ses engagements. En cas de défaillance de sa part, le logement hypothéqué sera saisi et vendu par la banque pour rembourser le capital restant. L’emprunteur doit donc prendre en compte cette éventualité avant de s’engager. Par ailleurs, si les sommes dues à l’organisme prêteur dépasse la valeur du bien hypothéqué, même une fois celui-ci bien vendu, l’emprunteur sera encore redevable d'une créance à la banque. Précisons toutefois que ce cas de figure est rare car la banque prêteuse doit normalement s’assurer au préalable que la marge hypothécaire est suffisante.